20年房贷怎么还款最划算

假设某客户贷款五十万，2018年1月开始还款的，贷款利率是固定的5.09%，采取的是等额本息还款法，那计算公式是：每月应还款额(本金 利息)=[贷款本金×月利率×(1 月利率)^还款月数]÷[(1 月利率)^还款月数-1]。

由此可得出每月还款额是：3324.69元(虽然每月还款总额相同，但其中利息和本金的占比是在不断变化的)。

而按照还款计划偿还，到2024年6月还完月供后剩余本金应该是388977.46元，但因为申请了提前部分还款，6月还月供时还提前还了十万元，所以剩余本金就是288977.46元。

如果该客户选择之后保持还款期限不变，而是缩减每月月供的话，那在后续还款期间，每月要还的就是2351.74元，本息合计是409202.84元(提前还款后不知按照贷款总额计算月供、利息，而是按照剩余未还部分重新计算)。

综上所述，20年房贷在年限的1/3的时间还款是最划算的，如果贷款20年到第六年了可以提前还款的话，可以选择将剩余的贷款一次性还清。但是如果已经还了超过了一半的时间了的话，建议还是不要提前还款了，毕竟提前还款实际上能少的钱也是不多了!